Loading...
04/24/2018Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 1              DES PLAINES PLANNING AND ZONING BOARD MEETING      APRIL 24, 2018           MINUTES  The Des Plaines Planning and Zoning Board Meeting held its regularly‐scheduled meeting on Tuesday,  April 24, 2018, at 7 p.m. in Room 102 of the Des Plaines Civic Center.                       ZONING BOARD  PRESENT:    Bader, Hofherr, Fowler, Saletnik, Schell, Szabo  ABSENT:    Catalano  ALSO PRESENT:    Michael McMahon, Director/Community & Economic Development   Johanna Bye, AICP, Senior Planner/Community & Economic Development    Patrick Ainsworth, Economic Development Coordinator/Community & Economic  Development       S t e w a r t   W e i s s ,   G e n e r a l   C o u n s e l / H o l l a n d   &   K n i g h t     Gale Cerabona/Recording Secretary    Chairman Szabo called the meeting to order at 7:06 p.m. and read this evening’s cases. Roll call was  conducted.   APPROVAL OF MINUTES   A motion was made by Board Member Hofherr, seconded by Board Member Bader, to approve the  minutes of April 10, 2018, as presented.     AYES:     Bader, Hofherr, Saletnik, Schell, Szabo  NAYES:    None  ABSTAIN:  Fowler      ***MOTION CARRIED 5‐0***     PUBLIC COMMENT    There was no Public Comment.    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 2    PUBLIC HEARING NEW BUSINESS         1.   Address:  1755 S. Wolf Road     C a s e   1 8 ‐024‐CU     The petitioner is requesting (i) a Conditional Use under Section 12‐11‐8 of the 1998 Des Plaines  Zoning Ordinance, as amended, for a Localized Alternative Sign Regulation to allow for two (2)  electronic message boards for a school in the R‐1 Single‐Family Residential District and (ii) a Major  Variation under Section 12‐11‐6(B) of the 1998 Des Plaines Zoning Ordinance, as amended, to  allow an electronic message board to be located less than 250’ from a residence in the R‐1 Single‐ Family Residential and R‐3 Townhouse Residential Districts.    PIN:              09‐30‐203‐007‐0000    Petitioner:  Brian Kerner, 25 S. Grove Avenue, Suite 500, Elgin, IL 60120  Owner:        Maine Township High School District 207, 1177 S. Dee Road, Park Ridge, IL 60068  Chairman Szabo swore in Brian Kerner, 25 S. Grove Avenue, Suite 500, Elgin, IL & David N. Ulm,  Jr., Director of Facilities, Maine Township High School, District 207, 1131 S. Dee Road, Park Ridge,  IL. Mr. Kerner stated there is an existing electronic message board monument sign on Wolf Road;  they are looking to replace two regular monument signs on Oakton with one new electronic  message board.    Board Member Fowler asked if:   this is also proposed at Maine East and South or just West. Mr. Ulm advised – Maine West  for now; may replace others later   signs are all consistent. Mr. Ulm stated – yes    Chairman Szabo asked if the neighbors are aware of what Petitioner is doing. Mr. Ulm advised –  there was one comment in which we responded.    Chairman Szabo asked Staff to provide the Staff Report that Senior Planner Bye did:     Issue: The petitioner is requesting a Conditional Use under Section 12‐11‐8 of the 1998 Des  Plaines Zoning Ordinance, as amended, for a Localized Alternative Sign Regulation in order to  allow for two (2) electronic message boards for a school in the R‐1 Single‐Family Residential  District, with a requested exception from Section 12‐11‐6(B) of the 1998 Des Plaines Zoning  Ordinance, as amended, to allow an electronic message board to be located less than 250’ from  residences in the R‐1 Single‐Family Residential and R‐3 Townhouse Residential Districts.  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 3    Analysis:  Address:     1755 S. Wolf Road  Owners: Maine Township High School District 207, 1177 S. Dee Road, Park  Ridge, IL 60068  Petitioner:   Brian Kerner, 25 S. Grove Avenue, Suite 500, Elgin, IL 60120  Case Number:      18‐024‐CU  Real Estate Index Number:  09‐30‐203‐007‐0000  Ward: #5, Alderman Carla Brookman  Existing Zoning:  R‐1 Single‐Family Residential  Existing Land Use:  Institutional (Public High School)  Surrounding Zoning: North:  R‐1 Single‐Family Residential; R‐3 Townhouse           Residential; C‐3 General Commercial  South:  R‐1 Single‐Family Residential  East:  R‐1 Single‐Family Residential; MH Mobile Home Park  West:  M‐2 General Manufacturing    Surrounding Land Use:    North:  Residential (Single‐Family & Townhomes); Commercial       (Retail)  South:  Residential (Single‐Family)  East:  Residential (Single‐Family & Mobile Homes)           West:  Industrial    Street Classification:  S. Wolf Road is a collector road      Comprehensive Plan:           The Comprehensive Plan designates the site Public  The applicant, Brian Kerner of Dewberry Architects, has requested a Conditional Use Permit for a  Localized Alternative Sign Regulation in order to install a new electronic message board (EMB) at  Maine West High School. This new sign is proposed for the parking lot entrance off Oakton Street,  where an existing monument sign is located. The existing monument sign, as well as an additional  monument sign to the east, will be removed.  The nearly 75‐acre site has an existing EMB on S. Wolf Road, ne cessitating the need for a Localized  Alternative Sign Regulation in order to have two EMBs on the site, as only one EMB is permitted  per zoning lot. The proposed new EMB and existing EMB are approximately 1,400 feet from each  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 4  other. An additional exception is requested as part of the Localized Alternative Sign Regulation in  order to allow an EMB to be located closer than 250 feet from a  residence in the R‐1 Single‐Family  Residential District and R‐3 Townhouse Residential District. The proposed new sign will be roughly  130 feet from the nearest residence (across the street on the north side of Oakton Street).   The proposed new sign face is 5 feet in height and 8 feet wide, for a total of 40 square feet. The  top half of the sign (2.5 feet in height by 5 feet in width) will identify Maine West High School. The  bottom portion of the sign will be a double‐faced electronic message board, also to be 2.5 feet in  height and 5 feet in width. The sign will be mounted between two brick columns and the entire  structure will have a height of 9 feet. The sign is proposed to  be at least 17 feet from the property  line, the minimum required for the sign based on the height. It will be situated perpendicular to  Oakton Street so that there is no direct glare into the residences across the street.   Conditional Use Findings: Conditional Use requests are subject to the standards set forth in  Section 12‐3‐4(E) of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as amended. In reviewing  these standards, staff has the following comments:  A. The proposed Conditional Use is in fact a Conditional Use established within the specific  Zoning district involved:    Comment: A Localized Alternative Sign Regulation is a Conditional Use, as specified in Section 12‐ 11‐8 of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as amended, for school properties in the  R‐1 Single‐Family Residential District.  B.  The  proposed  Conditional  Use  is  in  accordance  with  the  object i v e s  o f  t h e  C i t y ’ s   Comprehensive Plan:  Comment:  The proposed use of the site is Public. Land uses that are identified as Public are areas  occupied by public community facilities such as public schools and municipal buildings including  city hall, police and fire stations, and public libraries. The current use as a public high school falls  within this category. The proposed new sign will replace two existing monument signs on Oakton  Street and help to identify the site and share information on school events and activities.  C. The proposed Conditional Use is designed, constructed, operated and maintained to be  harmonious and appropriate in appearance with the existing or intended character of the  general vicinity:    Comment:  The proposed sign enhances and complements Maine West High School and will  replace two outdated, deteriorating monument signs. The new sign is intended to help students,  parents,  and  visitors  safely  identify  and  access  the  site,  while  at  the  same  time  providing  information on upcoming events.  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 5  D. The proposed Conditional Use is not hazardous or disturbing to existing neighboring uses:   Comment: The proposed sign is not hazardous or disturbing to the existing neighboring uses. The  EMB will meet all required performance standards as outlined in Section 12‐11‐6(B) of the Zoning  Code. It will be situated perpendicular to Oakton Street so that there is no direct glare into  residences on the north side of the street.   E. The proposed Conditional Use is to be served adequately by essential public facilities and  services,  such  as  highways,  streets,  police  and  fire  protection,  drainage  structures,  refuse  disposal, water and sewer, and schools; or, agencies responsible for establishing the Conditional  Use shall provide adequately any such services:   Comment: The proposed sign has no effect on essential public facilities and services.   F. The proposed Conditional Use does not create excessive additional requirements at public  expense for public facilities and services and will not be detrimental to the economic well‐being  of the entire community:     Comment:   The proposed sign would not create a burden on public facilities nor would it be a  detriment to the economic well‐being of the  community.  The  sign will replace two existing  monument  signs  in  the  area  and  will  help  to  properly  identify  the  site  and  provide  school  information.      G. The proposed Conditional Use does not involve uses, activities, processes, materials,   equipment and conditions of operation that will be detrimental to any persons, property, or  the general welfare by reason of excessive production of traffic, noise, smoke fumes, glare or  odors:     Comment: The proposed sign is not anticipated to create additional traffic or noise that could be  detrimental to surrounding land uses. The sign is intended to help students, parents, and visitors  safely identify and access the site, while at the same time providing information on upcoming  events.  H. The proposed Conditional Use provides vehicular access to the property designed so that it  does not create an interference with traffic on surrounding public thoroughfares:   Comment: The proposed sign will not create an interference with traffic on surrounding public  thoroughfares. The EMB will meet all required performance standards as outlined in Section 12‐ 11‐6(B) of the Zoning Code.   I. The proposed Conditional Use does not result in the destruction, loss, or damage of natural,  scenic, or historic features of major importance:   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 6  Comment: The proposed sign would not cause the destruction, loss, or damage of any natural,  scenic or historic features of major importance. The sign will be installed on a site that has already  been developed and will replace an existing monument sign.  J.  The  proposed  Conditional  Use  complies  with  all  additional  regulations  in  the  Zoning  Ordinance specific to the Conditional Use requested:  Comment:  Approval of the proposed Conditional Use for a Localized Alternative Sign Regulation  will allow the petitioner to have two EMBs on one zoning lot of record, when only one is permitted  per code. All other zoning regulations (size of sign, setback from property line, height, etc.) will be  met. The size of the site (75 acres) and frontage on multiple thoroughfares warrants additional  signage not permitted by code, which is the purpose of a Localized Alternative Sign Regulation.  Recommendation:  I  recommend  approval  of  the  Conditional  Use  Permit  for  a  Localized  Alternative Sign Regulation in order to install an additional EMB at Maine West High School, based  on a review of the information presented by the applicant and the findings made above, as  specified in Section 12‐3‐4(E) (Standards for Conditional Uses) of the City of Des Plaines Zoning  Ordinance, subject to the condition below. The size of the campus and fact that it has frontage on  multiple thoroughfares warrants more signage than permitted by code.  Condition: Landscaping be provided at the base of the sign for at least 3 feet in each  direction, per Section 12‐11‐4(G) of the Zoning Code.    Planning and  Zoning Board Procedure:  Under  Section  12‐3‐4(D)  (Procedure  for  Review  and  Decision for Conditional Uses) of the Zoning Ordinance, the Planning and Zoning Board has the  authority to recommend that the City Council approve, approve subject to conditions, or deny the  above‐mentioned Conditional Use Permit for a Localized Alternative Sign Regulation at 1755 S.  Wolf Road. The City Council has final authority on the proposal.    Chairman Szabo asked if anyone in the audience is in favor or opposed to this proposal. He  swore in the following audience members who came forward with comments:    Margaret Hoff      820 Fairmont      Ms. Hoff:  o is concerned about light spillage, as residents face that street  o would like a copy of the electrical specs  o asked if this contract has been awarded. Mr. Ulm advised – no, it has not gone  out to bid yet                  Chairman Szabo asked if the light is on all evening. Mr. Ulm advised – yes.    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 7                Board Member Saletnik stated, as Staff mentioned, lights face east and west, and spillage is taken   into consideration. The new electronic message board must meet all performance standards from  the zoning code. Senior Planner Bye noted landscaping must be provided at the base of the signs.         A motion was made by Board Member Saletnik, seconded by Board Member Fowler, to recommend  approval to City Council with the Condition as noted for landscaping.    AYES:     Bader, Fowler, Hofherr, Saletnik, Schell, Szabo  NAYES:    None      ***MOTION CARRIED UNANIMOUSLY***     Chairman Szabo advised a recommendation for approval would be submitted to City Council.              2 .     A d d r e s s :   8 8   N .   B r o a d w a y   S t r e e t       C a s e   1 8 ‐021‐CU     The petitioner is requesting a Conditional Use under Section 12‐7‐3(F)3 of the 1998 Des Plaines  Zoning  Ordinance, as amended, to allow a Childcare Center in the C‐3 General Commercial  District.    PINs:              09‐18‐201‐025‐0000; 09‐18‐201‐026‐0000; 09‐18‐201‐027‐0000    Petitioner:  Luna Park Daycare Inc., 88 N. Broadway Street, Des Plaines, IL 60016  Owner:        John Davos, 721 S. Cedarcrest Drive, Schaumburg, IL 60193  Chairman Szabo swore in Mr. John & Mrs. Leah Davos, 721 S. Cedarcrest Drive, Schaumburg, IL.  Mr. Davos stated they wish to open a daycare. He noted another daycare was previously approved  for the site, but never moved into the space.  Senior Planner Bye stated the revised site plan, showing the north parking lot and entrance from  Wolf Road as eliminated, was added to the packet.  Board Member Saletnik asked:   how cars will enter, how children will be dropped off, etc. Mr. Davos stated – patrons will  enter from Broadway; parents will pick up from back or side doors (3)   what the pick‐up and drop‐off hours are. Petitioner advised – 6 a.m.‐9 a.m. and 4 p.m.‐  6 p.m.                   Chairman Szabo asked:   what the hours of operation are. Mrs. Davos advised – 6:30 a.m.‐6 p.m.   how many employees there will be. Mrs. Davos stated – 5 people   if employees are working the whole shift. Mrs. Davos advised ‐‐ yes   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 8    Chairman Szabo asked Staff to present the Staff Report that Senior Planner Bye did:  Issue: The petitioner is requesting a Conditional Use under Section 12‐7‐3(F)3 of the 1998 Des  Plaines Zoning Ordinance, as amended, to allow a Childcare Center in the C‐3 General Commercial  District.  Analysis:  Address:     88 N. Broadway Street  Owners: John Davos, 721 S. Cedarcrest Drive, Schaumburg, IL 60193  Petitioner:     Luna Park Daycare Inc., 88 N. Broadway Street, Des Plaines, IL      60016     Case Number:      18‐021‐CU    Real Estate Index Numbers:  09‐18‐201‐025‐0000; 09‐18‐201‐026‐0000; 09‐18‐201‐027‐0000    Ward: #7, Alderman Don Smith  Existing Zoning:  C‐3 General Commercial  Existing Land Use:  Commercial (Vacant)  Surrounding Zoning: North:  C‐3 General Commercial; R‐1 Single‐Family Residential   South:  C‐3 General Commercial   East:  C‐3 General Commercial   West:  C‐3 General Commercial    Surrounding Land Use:    North:  Traffic Circle; Residential  South:  Commercial  East:  Commercial           West:  Commercial    Street Classification:  N. Broadway Street is a local street; Golf Road is an arterial street      Comprehensive Plan:           The Comprehensive Plan designates the site as Mixed Use – Low                                                     Density    L u n a  P a r k  D a y c a r e  h a s  r e q u e s t e d  a  C o n d i t i o n a l  U s e  P e r m i t  t o  o c cupy  a  4,500  square‐foot  commercial  building  within  the  C‐3  General  Commercial  District.  The  approximately  11,650  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 9  square‐foot, triangularly shaped lot has 163 feet of frontage on both Broadway Street and Golf  Road.    The proposed plan of operation would allow a maximum of 43 children and 5 employees at the  daycare. The floor plan identifies three areas for children: a 720 square‐foot room for infants and  toddlers, a 500 square‐foot room for three‐year‐olds, and a 700 square‐foot room for four‐year‐ olds, for a total of 1,920 square feet of indoor activity area. This meets the 35 square feet of indoor  activity area required per child per the Zoning Code as well as state statute. Additionally, office  space, storage, and multiple bathrooms are proposed for the facility. There is an existing 1,200  square‐foot outdoor play area for children in the southwest corner of the lot. No more than 16  children may use this area at any given time, as 75 square feet of outdoor space per child using  the space is required.     In 2013, the property received a Conditional Use for a different childcare center, Share Care  Daycare (Case #13‐009‐CU; Ordinance Z‐17‐13). At that time, there was a building to the south of  the subject building where the south parking lot is now located. That building was torn down. The  current parking lot and play area are now located in its place. For financial reasons, the daycare  never opened. The original daycare was allowed to have a maximum of 50 children and seven  staff.     At present, there are two parking lots for the site. The parking lot to the south has nine parking  spaces and is adjacent to the playground area, which is located in the west side of this area. This  parking area is accessed from Broadway Street. A parking lot to the north of the building has three  parking spaces, one of which is handicap accessible. This parking area is accessed from Golf Road.  Note, IDOT recently began a two‐year reconstruction of the traffic circle to the north of the subject  property. As a result of this reconstruction, IDOT will remove the entrance to the north parking  lot. This parking lot will have no access and these parking spaces will be unusable. Staff requests  that the petitioner provide a new site plan that eliminates the parking area to north and identifies  what they will do in this area instead (grass, walkway, etc.). Additionally, the handicap parking  space will need to be moved to the south parking lot. This will result in only eight parking spaces;  however, this is the exact number required per code, as one parking space is needed per every 15  children (the planned capacity is 43 children) and one per employee (five).  The petitioner has requested a waiver for the traffic study req uirement, which has been approved  by the City’s Public Works and Engineering Department. The 2013 petitioner had a traffic study  completed that concluded the following: “Adequate parking is provided on the proposed site plan  for the facility. Projected site generated traffic during the peak hours on the adjacent streets is  fairly low and since most of the site generated traffic will be accessing the site via Broadway Street  there  will  be  adequate  gaps  for  vehicles  entering  and  exiting  the  site  to  safely  make  their  movements. We do not anticipate any significant impact on the existing traffic flow along Golf  Road, Wolf Road or State Street by the proposed facility.” At the time, the City’s Engineering  Division reviewed the traffic study and found it to be adequate.    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 10  Staff would like to point out to the petitioner that a monument sign is required to be located at  least 5’ from the lot lines. No signage requests are to be approved as part of the Conditional Use  application.      Conditional Use Findings: Conditional Use requests are subject to the standards set forth in  Section 12‐3‐4(E) of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as amended. In reviewing  these standards, staff has the following comments regarding the proposed Conditional Use under  Section 12‐7‐3(K) of the 1998 Des Plaines Zoning Ordinance, as amended, to allow a Childcare  Center in the C‐3 General Commercial District:    A. The proposed Conditional Use is in fact a Conditional Use established within the specific  Zoning district involved:      Comment: A Childcare Center is a Conditional Use in the C‐3 General Comm ercial District,  as specified in Section 12‐7‐3(K) of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as  amended.    B. T h e  p r o p o s e d  C o n d i t i o n a l  U s e  i s  i n  a c c o r d a n c e  w i t h  t h e  o b j e c t i ves  of  the  City’s  Comprehensive Plan:    Comment: The 2007 Comprehensive Plan recommends Mixed Use – Low Density for the  site. These are areas containing a mix of uses within the same building, including retail,  office, entertainment and residential. These areas are intended to be developed with  reduced height and density allowances to maintain compatibility with adjacent single‐ family residential neighborhoods. While a single use is proposed, a Childcare Center is a  complementary use to surrounding and proposed residential uses.     C. The proposed Conditional Use is designed, constructed, operated and maintained to be  harmonious and appropriate in appearance with the existing or intended character of  the general vicinity:    Comment: The proposed Childcare Center would utilize the existing brick building that  has been vacant for years; no additions or exterior changes to the structure are proposed.  The south parking lot and play area have already been constructed by the previous  daycare owner that had planned to occupy the building. The petitioner is to provide  details on what will happen to the parking lot to the north, as access to this lot will be  eliminated by IDOT (i.e., will the petitioner take out the asphalt and install grass?).      D. The proposed Conditional Use is not hazardous or disturbing to existing neighboring  uses:     Comment: The  proposed Childcare Center is  not  hazardous or disturbing to existing  neighboring  uses,  as  it  creates  little  noise  and  traffic.  The  traffic  it  does  create  is  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 11  concentrated to the morning and evening. All operations will be limited to the site and  building.     E. The proposed Conditional Use is to be served adequately by essential public facilities  and services, such as highways, streets, police and fire protection, drainage structures,  refuse disposal, water and sewer, and schools; or, agencies responsible for establishing  the Conditional Use shall provide adequately any such services:     Comment: Based on the plans submitted, the proposed Childcare Center would be served  adequately  by  essential  public  facilities  and  would  not  overburden  existing  public  services.     F. The proposed Conditional Use does not create excessive additional requirements at  public expense for public facilities and services and will not be detrimental to the  economic well‐being of the entire community:     Comment:   Based on the plans submitted, the proposed Childcare Center would appear  to have adequate public facilities; it would not create a burden on public facilities nor  would it be a detriment to the economic well‐being of the community. A six‐inch water  supply will be installed from the street into the building to allow operation of a sprinkler  fire suppression system, which is required by the city to operate a daycare facility.     G. The proposed Conditional Use does not involve uses, activities, processes, materials,   equipment  and  conditions  of  operation  that  will  be  detrimental to  any  persons,  property, or the general welfare by reason of excessive production of traffic, noise,  smoke fumes, glare or odors:     Comment:  Based  on  the  plans  submitted,  the  proposed  Childcare  Center  is n o t   anticipated to create significant traffic or noise that could be detrimental to surrounding  land uses. Per the petitioner, as the facility will be used to care for children, anything  detrimental to general welfare will be minimized or eliminated.  H. The proposed Conditional Use provides vehicular access to the property designed so  that it does not create an interference with traffic on surroun ding public thoroughfares:     Comment: As previously stated, access to the existing north parking lot will be eliminated  as a result of IDOT improvements to the traffic circle to the north. As a result, the only  entrance to the site will be off Broadway Street. A request to waive the traffic study  requirement  was  granted  by  the  Public  Works  and  Engineering  Department,  as  the  previous applicant for a daycare at 88 N. Broadway Street had submitted a traffic study.  The petitioner has stated in the application that child drop‐off would occur primarily  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 12  between 6:00am and 9:00am and that pick‐up would occur primarily between 4:30pm  and 6:00pm.     I. The proposed Conditional Use does not result in the destruction, loss, or damage of  natural, scenic, or historic features of major importance:     Comment: The proposed Childcare Center would utilize an existing brick structure that  has been vacant for years. The proposed plan would not cause the destruction, loss, or  damage of any natural, scenic or historic features of major importance.     J. The proposed Conditional Use complies with all additional regulations in the Zoning  Ordinance specific to the Conditional Use requested:    Comment:  The proposed Childcare Center complies with all additional regulations in the  Zoning Ordinance. No variations are required or requested.     Recommendation: I recommend approval of the Conditional Use Permit for Luna Park Daycare at  88 N. Broadway Street, based on a review of the information presented by the applicant and the  findings made above, as specified in Section 12‐3‐4(E) (Standards for Conditional Uses) of the City  of Des Plaines Zoning Ordinance, subject to the following conditions:     Conditions:  1. The petitioner revise the site plan to show the access to the north parking lot as  eliminated and clarify what will happen to the unusable parking lot. The revised site  plan shall show the handicap accessible parking space relocated to the south parking  lot.  2. At all times, the proposed outdoor play area shall be fenced, and use of the outdoor  play area shall be limited to not more than one child per 75 square feet of outdoor  play area at any one time.                  Planning and Zoning Board Procedure: Under Sections 12‐3‐4(D) (Procedure for Review and                  Decision for Conditional Uses) of the Zoning Ordinance, the Planning and Zoning Board has the                 authority to recommend that the City Council approve, approve subject to conditions, or deny the                 above‐mentioned Conditional Use Permit for a Childcare Center in the C‐3 General Commercial                 District. The City Council has final authority on the proposal.                      Chairman Szabo asked if anyone in the audience is in favor or against this proposal. He swore in                 the following audience members:   Jacqueline Pofahl    1299 E. Algonquin    Ms. Pofahl stated she would like adequate lighting. Mr. Davos explained – there are  lights currently at the southern walls, Golf Road, and Broadway sides (elevations).    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 13                 Chairman Szabo asked if Petitioners have operated a daycare before. Mrs. Davos stated – yes,                  for 22 years; my mother owns one in Chicago.                   Board Member Fowler asked if there would be a driveway. Mr. Davos stated – we are seeking   compensation due to the driveway access to the north lot being removed. A driveway might be  installed on Broadway to enter the north parking lot from the other side; or perhaps a park  would replace the north parking area. Board Member Saletnik stated a playground would not be  prudent due to location of the traffic circle to the north and child safety.              A motion was made by Board Member Hofherr, seconded by Board Member Fowler, to recommend  approval to City Council with Conditions as noted.    AYES:     Bader, Fowler, Hofherr, Saletnik, Schell, Szabo  NAYES:    None      ***MOTION CARRIED UNANIMOUSLY***     Chairman Szabo advised a recommendation for approval would be submitted to City Council.         3.   Address:  701 Lee Street      C a s e   1 8 ‐025‐PUD     The petitioner is requesting an amendment to Ordinance Z‐14‐73 authorizing a Planned Unit  Development requiring 406 parking spaces at 701 Lee Street, to reduce the number of required  parking spaces to 304.  PINs:            09‐17‐419‐030‐0000; 09‐17‐419‐035‐0000    Petitioner:  Monte Strusiner, 401 Huehl Road, Suite 1A, Northbrook, IL 60062  Owner: Chicago Title Land  Trust  Company as  successor to North  Star  Trust Company as       Trustee U/T/A dated April 28, 2003 and known as Trust #03‐6076 c/o 401 Huehl Road,  Suite 1A, Northbrook, IL 60062    Chairman Szabo swore in Mr. Monte Strusiner, 401 Huehl Road, Suite 1A, Northbrook, IL who  advised he wishes to amend the number of parking spaces required for the office building at 701  Lee Street. He noted the present parking lease with the City (from 2003) is for 304 parking stalls,  though the approved PUD from 1973 calls for 406 parking spaces for the building. As the files on  record are missing a document, it is unclear why the City went from leasing the building 406  parking spaces to 304. He commends Staff for noting the project description properly.     Board Member Saletnik asked:   Staff, if this is in reference to the library parking deck. Senior Planner Bye stated – yes   How many parking spaces are there in total? Mr. Strusiner advised – over 420 spaces on  all levels combined in the library parking garage  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 14   He asked about ground parking (for the 701 Lee Street building) and dedicated parking  across the street. Director McMahon inquired if he is referring to the parking lot at  Graceland and Prairie. Board Member Saletnik concurred. Director McMahon stated –  there is no documentation regarding this lot being used overflow parking; nothing that  ties this parking lot to the 701 Lee Street building.     Coordinator Ainsworth referred to the PUD for the development of the library (Superblock); the  701 Lee Street building is not included in this PUD. He noted Staff has reviewed the library  (Superblock)  and  701  Lee  Street building  documents  and  the  parking  for  701  Lee  Street  is  accommodated in the library (Superblock) PUD. Mr. Strusiner stated they have been paying the  City for 304 stalls; he wishes to clarify there are not 406 stalls, as required by the PUD approving  the construction of the 701 building.    Board Member Saletnik asked if the library has any documents; all building parking spaces must  be appropriately accounted. Coordinator Ainsworth stated all 420 plus parking spaces in the  library deck are available for public use after 5 p.m. and on weekends.    Stewart Weiss, General Counsel, advised that when the building was approved in 1973, more than  the  current  150,000  sq.  ft.  was  proposed.  The  building  wasn’t  constructed  until  1978.  He  explained the background at that time (parking ratios, amendments, etc.).    Mr. Strusiner stated the current number of parking spaces is compliant with the zoning code,  based on the square footage (less than 150,000 sq. ft.) of the building.    Board Member Saletnik stated he recalls specific discussion regarding parking during the time the  library development was approved. Director McMahon stated the library and parking deck were  approved in 1999. He noted something changed from 1973 (why there are only 304 leased parking  spaces instead of 406); however, there is no documentation as to why. Staff is comfortable with  the approving the request to reduce the required off‐street parking count from 406 to 304. Based  on the square footage of the building and the current Zoning Code, 300 off‐street parking spaces  are required.    Mr. Strusiner stated that many of his spaces are available during the day; sometimes the thrid  level is vacant.    Board Member Saletnik asked:   If Petitioner has a plan. Mr. Strusiner stated they wish to sell the property    If anyone has spoken to library Board. Director McMahon stated he and Senior Planner  Bye counted 100 vacant spaces in the summertime   What the occupancy rate of the 701 Lee Street building, Mr. Strusiner advised – 40%    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 15  Board Member Fowler asked what happens when it gets to 80% occupancy. Mr. Strusiner stated  there would be enough spaces. He stated that a specific number of parking spaces are allotted  per business in each lease, based on the square footage they occupy.     Board Member Saletnik stated he doesn’t want to short change the library.       Chairman Szabo asked Staff to provide the Staff Report that Senior Planner Bye composed.     Issue: The petitioner is requesting an amendment to Ordinance Z‐14‐73 authorizing a Planned  Unit Development at 701 Lee Street, to reduce the number of required parking spaces from 406  to 304.   Analysis:                    Address: 701 Lee Street  Owners: Chicago Title Land Trust Company as successor to North Star  Trust Company as Trustee U/T/A dated April 28, 2003 and  known as Trust #03‐6076 c/o 401 Huehl Road, Suite 1A,  Northbrook, IL 60062  Petitioner:   Monte Strusiner, 401 Huehl Road, Suite 1A, Northbrook, IL  60062  Case Number:      18‐025‐PUD  Real Estate Index Numbers: 09‐17‐419‐030‐0000; 09‐17‐419‐035‐0000  Ward: #1, Alderman Mark Lysakowski   Existing Zoning  C‐5 Central Business District  Existing Land Use  Commercial (Office)     Surrounding Zoning North:  C‐5 Central Business District  South:  C‐5 Central Business District  East:  C‐5 Central Business District  West:  C‐5 Central Business District    Surrounding Land Use     North:  Commercial (Retail)  South:  Commercial (Office/Institutional)  East:  Parking Garage           West:  Commercial (Retail)    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 16  Street Classification  The  Comprehensive  Plan  designates  Lee  Street  as  an  arterial  street and Prairie Avenue as a local street.     Comprehensive Plan  Mixed Use – High Density is the recommended use of the site    Project Description  The petitioner and principal owner, Monte Strusiner, proposes  an amendment to Ordinance Z‐14‐73 approving a Planned Unit  Development  (PUD)  that  requires  406  parking  spaces  for  the  building at 701 Lee Street (Building).  The petitioner is proposing  to sell the Building and the prospective purchasers are seeking  clarity into the parking requirements. The petitioner requests the  City officially affirm in this amended ordinance that the required  number of parking spaces is 304. No other elements of the PUD  or development are proposed to change.    In 1973, the original developers received entitlements for the  construction  of  a  10‐story  office  building  and  a  retail  mall.  U n f o r t u n a t e l y ,  n o  e x h i b i t s  o r  a  s i t e  p l a n  f o r  t h e s e  t w o   developments can be found in City records.    In 1974, the City entered into an agreement with the developers  for the City to construct a total of 750 parking spaces and provide  for lease 406 spaces (as required per Ordinance Z‐14‐73) in an  above‐grade parking garage to be known as the Berhle Deck. The  406 number was determined by dividing the total floor area of  the building (203,000 square feet) by 500, as 1 parking space per  500 square feet of floor area was required per code in the C‐5  Central Business District at this time.  In  1975,  the  first  Parking  Lease  Agreement  was  executed.   However, it reduced the number of parking spaces the City would   lease to the development to 304 spaces. Unfortunately, there are  no back‐up documents to explain the reduction of the leased  parking spaces from 406 to 304. The City has been leasing 304  spaces to the Building owners ever since.     In 1999, the Library Plaza Development was approved by the City  Council (Ordinance Z‐11‐99). At this point the Berhle Deck had  been demolished. The plan called for the conversion of the closed  retail mall into a parking garage (the Library Parking Garage, to  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 17  the east of the Building, that exists today). Conversion of this  garage was completed in 1999. This same year, an amendment  to  the  Parking  Lease  Agreement  between  the  City  and  the  Building  owners  was  executed  providing  304  spaces  in  the  converted  Library  Parking  Garage,  despite  the  1973  PUD  requiring 406 spaces. As previously mentioned, the petitioner is  requesting an amendment to the PUD so that the 304 spaces  identified  in  the  Parking  Lease  Agreement  and  the  PUD  are  consistent.   At present, the total usable floor area of all floors at 701 Lee  Street is 152,322 square feet (see Attachment 5). Just like in the  1970s, office uses in the C‐5 Central Business District are required  to be parked with 1 parking space for every 500 square feet of  floor area (per Section 12‐7‐3(H)6 of the Zoning Code). However,  per the definition of floor area in the current Zoning Code, for the  purposes of measuring required off‐street parking spaces, floor  area shall not include: floor area devoted primarily to storage  areas,  food  preparation  areas  and  bathrooms.  When  determining the number of required off‐street parking spaces for  office uses, staff does not include common areas such as hallwa ys  and elevators, in addition to the elements listed above, as these  are not spaces that can be occupied by tenants.   Additionally, under current code, buildings in the C‐5 Central  Business District do not need to provide parking for the first 2,500  square feet of floor area. Thus, only 149,822 square feet are  required to be parked per current code, for a total of 300 parking  spaces (152,322 ‐ 2,500 / 500 = 299.64). Based on the current  code and definition of floor area, only 300 parking spaces are  technically required for the building. The building meets current  parking code with 304 spaces.  Staff  Recommendations: I  recommend approval  of  the  amendment  to  Ordinance  Z‐14‐73  authorizing a PUD at 701 Lee Street, to reduce the number of required parking spaces from 406  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 18  to 304. Based on the current requirement of 1 parking space per 500 square feet of gross floor  area in the C‐5 Central Business District, 304 parking spaces is enough to meet the current code.        Planning and Zoning Board Procedure: The Planning and Zoning Board may vote to recommend  approval, approval with modifications, or disapproval of the PUD Amendment. The City Council  has final authority over the request.    Chairman Szabo asked if anyone in the audience is in favor or opposed to this proposal. He swore  in the following:     Veronica Leitner    1585 Ellinwood    Ms. Leitner advised she has rented retail space (a learning center) for 10 years in the  Library Retail Center. She noted there are no parking spaces for her staff. There is a 3‐ hour maximum. This is an ongoing issue. Ms. Leitner stated she parks in the back, and her  staff parks in the front. Coordinator Ainsworth noted behind the library and adjacent  retail stores, there is parking for staff that is assigned by the private property owner as  w e l l  a s  1 2 ‐ h o u r  p a r k i n g  ( f o r  a  f e e )  a t  t h e  M e t r a  s t a t i o n .  H e  s tated  that  the  PUD  amendment being discussed does not affect her business.     Ms. Leitner believes the buildings were approved without adequate parking.     Diane Yonkers      750 Pearson    Ms. Yonkers asked, since parking is computed on 500 ft. of office space, if this became  residential, would it be the same parking requirement? Senior Planner Bye stated both  uses have different parking requirements, and a new use would need to be evaluated  based on the appropriate parking ratio per the zoning code. She stated that two parking  spaces per residential unit are required.     Arnie Seegers      1707 Campbell    Mr. Seegers asked if this is the lot that is behind the commercial buildings? Director  McMahon observed Mr. Seegers’ paperwork and stated his comments are related to the  next petition.     Lindsay Skarbek     929 Woodlawn    Ms. Skarbek is relaying comments from an employee at 701 Lee Street. She noted that  office has 35 employees; however only 15 spaces are allotted. Employees are contacting  other businesses; parking is an issue. Mr. Strusiner said they are conscious of the zoning  requirement (1 car per 500 sq. ft.); number of employees do not come into play. Parking  spaces are allotted based on the square footage of each tenant space.  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 19    A motion was made by Board Member Hofherr, seconded by Board Member Bader, to recommend  approval of the Amendment for the PUD of 304 parking spaces to City Council.    AYES:     Bader, Fowler, Hofherr, Saletnik, Szabo  NAYES:    Schell      ***MOTION CARRIED 5‐1***     Chairman Szabo advised a recommendation for approval would be submitted to City Council.         A recess was taken at 8:03 p.m.; the meeting resumed at 8:13 p.m.         4.   Address:  1425 Ellinwood Street     C a s e   1 8 ‐023‐SUB‐V    The petitioner is requesting (i) a Major Variation to reduce the required off‐street parking, under  Section 12‐9‐7 of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as amended, and (ii) a  Tentative Plat of Subdivision, under Section 13‐2 of the Subdivision Regulations of the City of  Des Plaines Municipal Code, to allow for the construction of a seven‐story, mixed‐use  development consisting of the following elements: 212 multi‐family units above the first floor;  approximately 10,100 square feet of ground‐floor commercial retail space; and 409 covered, off‐ street parking spaces. The proposed project consists of several properties on Lee Street,  Ellinwood Street and Graceland Avenue with a common project address of 1425 Ellinwood  Street.    PINs:              09‐17‐418‐003; ‐007; ‐020; ‐022; ‐025; ‐026; ‐029; ‐032; ‐033; ‐034; ‐036; ‐037; ‐038;            ‐039; ‐040; and ‐045    Petitioner:  Joseph Taylor, Bayview‐Compasspoint Venture Partners, LLC, 548 Summit Street            Barrington, IL 60010    Owner: SCOTLAND E. HODLMAIR and NOREEN R. HODLMAIR, JUDITH M. MERCK, AS TRUSTEE  UNDER TRUST AGREEMENT DATED DECEMBER 31, 2010, CHANG H. KIM and JU SOOK  KIM, JAESCHKE FAMILY, LLC, an Illinois limited liability company, MB1841 LLC, an  Illinois  limited  liability  company,  GUILLERMO  GONZALEZ,  and  THE C I T Y  O F  D E S   PLAINES, ILLINOIS, an Illinois municipal corporation.    Chairman  Szabo  swore  in  Joseph  Taylor,  Bayview‐Compasspoint  Venture  Partners,  LLC,  548  Summit Street, Barrington, IL; Thomas G. Moffitt, Attorney at Law, Stahl/Cowen, 55 W. Monroe,  Suite 1200, Chicago, IL; Corey Thompson, Asset Manager, Bayview, 202 E. Parallel, Palatine, IL;  Luay R. Aboona, PE, PTOE, Principal, KLOA, 9675 W. Higgins, Suite 400, Rosemont, IL; & David M.  Kennedy, AIA, LEED AP, Principal, KTGY Group, Inc., 343 W. Erie, Suite 220, Chicago, IL.     Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 20  Mr. Moffit advised they are presenting a Mixed‐Use Development. Mr. Thompson distributed a  packet of their presentation to the Planning and Zoning Board members.  Mr. Taylor introduced  himself  and  explained  Bayview‐Compasspoint  which  has  been  established  for  this  project.  Background was provided. They are seeking a relief in the Zoning Code for off‐street parking  spaces and for a tentative plat of subdivision. He explained the following via a PowerPoint  presentation:   the project encompasses 1.93 acres on several pieces of land   there are 8 land owners including the City of Des Plaines;   212 luxury apartments   409 covered parking spaces   7 stories in height    C‐5 District; highest density    Variations were noted for parking:   330 residential spaces (on Level II)   409 total spaces    Site plan was illustrated:   Parking was described (various levels)   Spaces for Post Office and Mexican Restaurant were identified   Three vehicle access points for the garage (one Lee Street and two on Graceland Avenue)   Climate‐controlled second floor parking deck   Guest/visitor parking will be on Level I   79% are 1‐bedrooms (less parking demand)   8 new parking spaces are on Ellinwood for retail   Renderings were shown   Materials were explained; luxury features (brick, stucco, glass)   Swimming pool   Landscape garden   Fitness center   Dog run (50% of residents may have pets)   40,000 sq. ft. of green space and roof deck (with barbeques)   Building steps back at Levels IV and VI   Amenities include Club lounge, Gaming room, Yoga studio, Concierge   Building will be managed by a third‐party   Unit mix was described (studios to 2‐bedrooms)    In conclusion, reasons to move to Des Plaines were given such a s tenants have disposable income,  development  is  near  train  line,  there  is  access  to  bus  lines,  retail  spaces;  beautification  to  downtown.    Chairman Szabo asked if the Board has any questions.   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 21    Board Member Hofherr asked, regarding improving retail trade, if Petitioner has been approached  by potential retailers. Mr. Taylor stated they are talking with existing retailers as well as national  retailers such as Starbucks.     Chairman Szabo stated the development has a nice mix. He asked if Petitioner is replacing 40,000  sq. ft. of retail with 10,000 sq. ft.    Board Member Fowler asked/stated:   If the company has a web site. Mr. Taylor advised – yes, and noted he was part of the  Opus Team that worked on the 1455 Ellinwood Street Development. He explained his  career background.   Why not condos? Mr. Taylor advised – apartments are more in line with their investment  strategy and market.   She was concerned about traffic in the area; cars get stuck on track currently.   She asked how the Petitioner expects 212 units will not affect traffic. Mr. Aboona stated  they conducted a traffic study. He noted a key component is the  location (near train; cars  are reduced). The analysis shows, due to one‐way streets on Lee and Graceland, there  are options. Impact will not be significant.   She can’t imagine how traffic won’t get worse     Board Member Schell asked/stated:   Regarding all the new development and several more buildings, how can there not be an  impact on traffic? Mr. Aboona stated a growth factor has been included   Regarding parking, if Petitioner’s assumption of less drivers could be wrong. Mr. Aboona  stated renters do not always want to have a car. He noted there might be one car per  unit. Ration is 1.23 spaces per unit. Average parking supply of other developments is 1.26.  Census was taken into consideration. Data is supporting this proposal. Units are 80% 1‐ bedrooms. Parking will be sufficient.   If you build it, people will come. Have they ever not come? Mr. Taylor stated, in the  suburbs, people would come. There have been no issues. This development should be  leased‐up  in  12  months.  Downtown  would  be  improved  with  younger  people  and  disposable income. People who can’t afford $4,000 per month may come to Des Plaines.    Board Member Hofherr asked what the price point is. Mr. Taylor advised – we are still working on  this. Roughly $1100‐2500 per month.    Board Member Saletnik asked what the duration of leases is. Mr. Taylor advised – in general,  developments have a 30‐40% turnover rate; people want to be mobile and have flexibility. Leases  won’t be less than 1 year. Due to amenities, research shows people will stay.    Chairman Szabo asked/stated:  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 22   To describe the exterior. Mr. Kennedy advised – based on height and size, interest is  articulated. Des Plaines is a diverse community. This is a contemporary look (masonry on  2 levels). At corner of top floor, a unit was removed to accommodate a Terrace.   If materials are on steel studs. Mr. Kennedy advised – this is a podium look; 2 floors of  concrete then wooden construction   What is the construction of the firewalls?  Mr. Kennedy stated they could be drywall and  will conform to Code   This  is  not  timeless  construction;  may  be  dated  in  10  years.  Doesn’t  appear  to  be  contemporary.    Board Member Schell identified some resident concerns, asking if the space is tying in with high‐ density housing; there may not be room for retail in the future.       Board Member Saletnik also stated, why not condos? Mr. Taylor stated, once you build condos,  there is pressure on the builder and developer regarding lawsuits of materials. The products being  used are durable.    Board Member Bader stated this doesn’t look as accessible as it could be. Entrances are in the  back.  Mr.  Taylor  illustrated  the  Mexican  Restaurant  with  two  access  doors.  Trash  will  be  a c c o m m o d a t e d ;  t h e r e  w i l l  b e  w a y f i n d i n g  s i g n s .  T h e r e  a r e  o t h e r  entrances  off  Lee  Street.  Loading/unloading will be accommodated for the Post Office. He noted Huntington Bank, the Post  Office,  the  Mexican  Restaurant,  etc.  are  staying.  Other  businesses  are  leaving.  They  are  in  conversations with some establishments to relocate within this complex.    Board Member Saletnik asked/stated:   For comparisons with the Opus project. Mr. Taylor stated it is much different; Opus is  smaller. Millennials are still the demographic. This development has a better location,  better retail options, better amenities, parking; geared toward high‐end living.   Concerns are different sq.‐ft. sizes. Mr. Taylor stated these are bigger units.   He believes these are smaller units.         Disappointed in the floor plans of the units. Mr. Taylor noted the floor plans are not fully  completed (standard apartments have quartz counters, stainless‐steel products, etc.)  Board Member Fowler asked:   Why is the building so large? It doesn’t look to scale for the neighborhood. Mr. Taylor  stated – financially, in order to acquire, this is well within the downtown guidelines. This  is a transformative development. Empty retail is due to not enough residents. This will  improve the economic capacity of Des Plaines.   Don’t believe a new design idea is a good idea. Mr. Taylor stated this would change  downtown for the better.    Board Member Saletnik stated that adding residents is what we need for a vibrant area. This has  to be executed properly so there will not be any mistakes. The materials, layout, and transient  community are concerning.  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 23    Chairman Szabo asked Staff to provide the Staff Report that Coordinator Ainsworth did:     Issue: The petitioner is requesting (i) a Major Variation to reduce the required off‐street parking,  under Section 12‐9‐7 of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance, as amended, and (ii) a  Tentative Plat of Subdivision, under Section 13‐2 of the Subdivision Regulations of the City of Des  Plaines Municipal Code, to allow for the construction of a seven‐story, mixed‐use development  consisting of the following elements: 212 multi‐family units above the first floor; approximately  10,100 square feet of ground‐floor commercial retail space; and 409 covered, off‐street parking  spaces. The proposed project consists of several properties on Lee Street, Ellinwood Street and  Graceland Avenue with a common project address of 1425 Ellinwood Street.     Analysis:     Address:                                         1411,  1415,  1425  Ellinwood  Avenue,  651,  653‐661  and  665  Graceland Avenue and 684, 686, 688‐692 Lee Street     Owners:   Scotland E. Hodlmair and Noreen R. Hodlmair, Judith M. Merck,  As Trustee Under Trust Agreement Dated December 31, 2010,  Chang H. Kim And Ju Sook Kim, Jaeschke Family, LLC, an Illinois  limited liability company, MB1841 LLC, an Illinois limited liability  company,  Guillermo  Gonzalez,  and  the  City  of  Des  Plaines,  Illinois, an Illinois municipal corporation.     Petitioner:   Joseph Taylor, Bayview‐Compasspoint Venture Partners, LLC, 548  Summit Street Barrington, IL 60010     Case Number:   18‐023‐V‐SUB     Real Estate Index Numbers:   09‐17‐418‐003; ‐007; ‐020; ‐022; ‐025; ‐026; ‐029; ‐032; ‐033; ‐ 034; ‐036; ‐037; ‐038; ‐039; ‐040; and ‐045 Ward: #1, Alderman  Mark A. Lysakowski     Existing Zoning:   C‐5 Central Business     Existing Land Use:   Mixed‐Use  Buildings,  Municipal  Parking  Lot  and  Commercial  Retail     Surrounding Zoning:   North: C‐3 General Commercial and C‐5 Central Business                                                             South: C‐5 Central Business     East: C‐5 Central Business     West: C‐3 General Commercial and R‐4 Central Core Residential     Street Classification:   Graceland St., Ellinwood Ave. and Lee St. are all arterial roads   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 24    Comprehensive Plan: The Comprehensive Plan designates the site as Mixed‐Use High Density     Project Description:   The redevelopment project consists of several properties along Graceland Avenue, Ellinwood  Street and Lee Street, but is generally located at the southeast corner of Graceland Avenue and   Ellinwood Street. The properties collectively total 1.9 acres in size and are all zoned C‐5 Central   Business. The applicant, Bayview‐Compasspoint Venture Partners, LLC, is proposing to raze all of   the existing buildings as part of the redevelopment and construct the following improvements:       Constructing a seven‐story mixed‐use development with the following features:                o 212 luxury apartment units               o 10,103 square feet of commercial retail space;                o 409 covered off‐street parking spaces;                o Indoor bicycle storage;                o First floor leasing and lobby area;                o An outdoor pool, fitness center, club room, business center, dog spa, green space and                   terrace space on the third floor;                o Various green and terrace spaces throughout floors four through seven;                o High quality building materials with varying elevation heights;           Adding six more on‐street public parking spaces to the Ellinwood Street right‐of‐way; and           Constructing 79 parking spaces within the development that will be licensed back to the City             of Des Plaines in perpetuity for public use.     The new seven‐story mixed‐use development will be constructed with several high‐quality   materials including two complementary brick materials, two modern stucco colors and   aluminum and Hardie exterior siding panels. The architecture of the building boasts a modern   design with a variety of elevation projections. Parapet walls around the roofline will screen all   mechanical equipment from street view (see Attachment 1 for all architectural drawings).     The building will be improved with three parking structure entrances, one off of Lee Street and   two off of Graceland Avenue to assist with traffic circulation as Lee Street and Graceland Avenue   are both one‐way streets controlled by the Illinois Department of Transportation. As part of the   development, there will be a reduction of curb cuts as compared to all of the current parcels.   Currently there are four curb cuts (two curb Page 2 of 92 3 cuts for 651 Graceland and two for   665 Graceland) and the proposed project will contain three curb cuts onto the street system.   Additionally, the applicant will construct an additional six on‐street parking spaces along the south   curb line of Ellinwood Street. As a result there will be more on‐street parking provided for the   new retail compared to what currently exists.     Staff Analysis and Discussion:     Compliance with City Codes, Plans and Studies   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 25    Comprehensive Plan   The 2007 City of Des Plaines Comprehensive Plan lays out the vision for future development   within the community. This vision is guided by looking at current conditions and assessing future   development trends which in turn helps the City make decisions on redevelopment proposals. On   numerous occasions, the Comprehensive Plan cites the need to consider redevelopment   as the community is fully built‐out. Those general goal and recommendation citations are as   follows:      ‐ Under Land Use, “Seek to provide high quality and diverse housing options for City residents”;      ‐ Under Land Use, “Support the provision of housing of varying types, sizes, and price points”;      ‐ Under Land Use, “Encourage “transit‐oriented” redevelopment along the Metra/Union Pacific  Railroad corridor”; and            o “Seek a varied and self‐sustaining mix of uses adjacent to the downtown and Cumberland                 stations, consisting of retail, service, office, and residential projects that can benefit from                 transit access and a pedestrian friendly environment”.     This project acknowledges the goals and objectives of the Comprehensive Plan by offering 10,103   square feet of new Class‐A retail space and constructing luxury apartments to help to offer new   housing in the downtown and to improve the development with unparalleled residential   amenities including a pool, dog spa, 40,000 square feet of outside amenity deck and recreation   space, a fitness center, a business center, interior bicycle storage and a residential lounge. The   City of Des Plaines is a fully built‐out community and this project takes advantage of parcels next   to a well‐established transportation network within a compact, walkable downtown. The   proposed development is consistent with the current Comprehensive Plan as it advances several   goals and objectives in relationship to the downtown.     Business District Design Guidelines   The City of Des Plaines completed a guidebook to assist development and redevelopment projects   within the downtown and other commercial corridors. The goal of this book was to ensure that   future developments provide visual amenities and to enhance the pedestrian environment. The   proposed project advances several recommendations in the downtown district portion which   generally includes:   ‐ Provide a range of architectural styles;   ‐ Divide the mass of the building up into smaller components with elements such as cornices and     parapet walls;   ‐ Ground floor retail shall consist of large clear glass windows to create an active shopping     environment;   ‐ Recognize the massing of the abutting buildings to assist with urban continuity;   ‐ Use brick masonry materials to match the current character of the downtown;   ‐ New buildings should incorporate interesting architectural details to provide layers of interest;   ‐ Main entrances shall be oriented towards the street;   ‐ Mechanical equipment shall be screened from public view by parapet walls; and   ‐ New developments shall have a consistent ‘street wall’ along Ellinwood and Lee Street with     adjacent properties.   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 26    The proposed development achieves all of the aforementioned design guideline criteria.   Additionally, all of the services and parking are taking place within the development to reduce   any impact to neighboring properties and the downtown district.     Compliance with City Zoning Ordinance   The property is currently zoned C‐5 Central Business. The proposed project is in full compliance   with the bulk regulations, except for residential off‐street parking, as summarized in the tables   below:     C‐5 Central Business Zoning Regulations  1425 Ellinwood Street  Zoning Code     Proposed  Maximum Building Height  100 feet  84.75 feet  Multi‐Family Units Above the  First Floor  Required  Multi‐Family Units  Start on 3rd Floor  Ellinwood Street Setback  0 feet  0 feet  Graceland Avenue Setback  0 feet  0 feet  Lee Street Setback  0 feet  0 feet  Off‐Street Parking for Retail  25 spaces  required  79 spaces   proposed  Multi‐Family Off‐Street Parking  2 space per  unit  1.556 spaces  per unit*       *Major Variance Request   The bolded figure in the table above is the Major Variance request. Please see Attachment 1  (Architectural Drawings, Preliminary Engineering Drawings and Tentative Plat of Subdivision) for  the proposed project drawings for the layout, setbacks, and parking calculations.  The 79 flex  parking spaces will be owned by the applicant, but will be leased back to the City for free for public  use.  The applicant is constructing the 79 parking spaces and this number exceeds the amount of  off‐street parking required to serve the commercial retail component of the development.  The  Zoning Code requires 25 off‐street parking spaces to be constructed per Code Section 12‐7‐3.H.6.   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 27    The proposed development is consistent with the Zoning Code except for the requested Major  Variation for the residential off‐street parking requirement.    Compliance with Des Plaines Subdivision Ordinance   Currently,  the  subject  property  is  made  up  of  several  lots  of  record;  however,  part  of  the  application request is a Tentative Plat of Subdivision in order to consolidate all lots into one lot of  record.  The Tentative Plat of Subdivision is attached to the Staff Report as Attachment 1.  The  Tentative  Plat  of  Subdivision,  along  with  the  Preliminary  Engineering  drawings,  have  been  reviewed by City Staff for location of easements, layout of the site and proper ingress/egress  arrangements.    The applicant/applicant will pay all impact fees at time of Final Plat of Subdivision.  A Bond or  Letter of Credit may be required by the Director of Public Work s and Engineering for the proposed  improvements, in which case the applicant/applicant shall work with the Director of Public Works  and Engineering to produce such a bond for all eligible improvements.   Traffic Analysis  A traffic and parking impact study for the proposed development was completed by KLOA. Based  on the developments location and the proposed use, the study found the following conclusions:  - The development is positioned well with respect to the abutting roadway system;  - The generated traffic will be reduced to the abutting Metra train station and the existing  multi‐modal transportation system;  - The proposed traffic from this development will not have a significant impact on the abutting  roadway system;  - No improvements need to be conducted to the abutting roadway network except for what  the applicant is already proposing; and   - The parking provided within the development will be sufficient for the proposed uses at peak  times.     Staff  concurs  with  the  findings  of  the  Traffic  Impact  Study  and  finds  that  the  proposed  development provides adequate parking and will not negatively impact adjacent traffic patterns.  Please see Attachment 2 for the full Traffic Study.    Staff Review  As part of the application review process, the following departments reviewed the proposed  preliminary  drawings:  Fire  Prevention,  Building  Division,  Public  Works,  and  Community  and  Economic Development.  The applicant worked with staff to incorporate the comments and  reduce any potential impact on surrounding properties and to advance the public health, safety  and welfare.  All staff review comments have been or will be incorporated into the drawings  and/or conditions associated with this application.   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 28    Public Comment  To date, staff has received numerous inquiries about the project, but no written public  comments related to the application have been submitted.    Variation Findings  Variation requests are subject to the standards set forth in Section 12‐3‐6(H) of the 1998 City of  Des Plaines Zoning Ordinance, as amended. In reviewing these standards, staff has the following  comments:  1. Hardship: No variation shall be granted unless the applicant shall establish that carrying  out the strict letter of the provisions of this title would create a particular hardship or a  practical difficulty.  Response:  Requiring  two  off‐street  parking  spaces  per  residential  unit  in  a  compact,  transit‐oriented development would create a particular hardship to the applicant. The  volume of space required to provide two spaces per residential unit would result in a  practical difficulty that would render this project unbuildable. The applicant has designed  the proposed redevelopment project in a manner to complement the established, multi‐ modal transportation network within the C‐5 Central Business district.  This property  immediately adjacent to the downtown Metra station and several Pace bus lines which  encourages residents of the development to utilize public transportation as one of their  modes of transportation.   2. Unique Physical Condition: The subject lot is exceptional as compared to other lots  subject  to  the  same  provision  by  reason  of  a  unique  physical  condition,  including  presence of an existing use, structure, or sign, whether conforming or nonconforming;  irregular or substandard shape or size; exceptional topographical features; or other  extraordinary physical conditions peculiar to and inherent in the subject lot that amount  to more than a mere inconvenience to the owner and that relate to or arise out of the  lot rather than the personal situation of the current owner of the lot.  Response: The size of the property creates a unique physical condition and limitation to  the applicant where two off‐street parking spaces per unit cannot be accommodated  within the development.  The applicant will provide a parking ratio of 1.556 spaces per  residential unit which will accommodate the parking needs for the residential component  of the proposed development.    3. Not Self‐Created: The aforesaid unique physical condition is not the result of any action  or inaction of the owner or its predecessors in title and existed at the time of the  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 29  enactment of the provisions from which a variance is sought or was created by natural  forces or was the result of governmental action, other than the adoption of this title.  Response: The variation request is not self‐created by the applicant or by the former  owners. The parcel division and lot sizes predate this modern parking requirement.  4. Denied Substantial Rights: The carrying out of the strict letter of the provision from  which a variance is sought would deprive the owner of the subject lot of substantial  rights commonly enjoyed by owners of other lots subject to the same provision.  Response: If the variation is not granted to the applicant, then the project may not move  forward with construction which could result in a deprivation to the applicant.  Other  transit‐oriented developments in the C‐5 zoning district have enjoyed an off‐street parking  ratio of 1.5 spaces per unit or a similar ratio.  The applicant is proposing to construct off‐ street parking at a ratio of 1.556 spaces per unit which would exceed the development  standards that other developments complied under.   5. Not Merely Special Privilege: The alleged hardship or difficulty is neither merely the  inability of the owner or occupant to enjoy some special privilege or additional right not  available to owners or occupants of other lots subject to the same provision, nor merely  the inability of the owner to make more money from the use of the subject lot.  Response: Granting the requested variance for off‐street parking will not be granting a  special privilege to the applicant as nearly all other residential mixed‐use development  within the C‐5 zoning district contain a parking ratio of 1.5 spaces per unit. This type of  development relies on the established multi‐modal transportation and less on private  automobiles. The applicant is proposing an off‐street parking ratio of 1.556 spaces per unit  and the majority of the unit composition are efficiencies and one‐bedroom apartments  which generally require less parking.    6. Title And Plan Purposes: The variation would not result in a use or development of the  subject lot that would be not in harmony with the general and specific purposes for  which this title and the provision from which a variation is sought were enacted or the  general purpose and intent of the comprehensive plan.  Response: The proposed development will be in harmony with other developments within  the C‐5 zoning district.  The current Comprehensive Plan calls for high‐density, mixed‐use  development in the C‐5 zoning district.  Many of the developments within the downtown  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 30  district contain ground story retail with residential above the first floor. This is the same  type of development pattern being proposed by the applicant.  7. No Other Remedy: There is no means other than the requested variation by which the  alleged hardship or difficulty can be avoided or remedied to a degree sufficient to permit  a reasonable use of the subject lot.  Response: Off‐street parking for this development is required to be provided on‐site.  As  such, there are no other means to accommodate the request to reduce the off‐street  parking requirement except for granting the requested variance.  Without the variance,  there is no reasonable use of the site as a mixed‐use, transit‐oriented development.   8. Minimum Required: The requested variation is the minimum measure of relief necessary  to alleviate the alleged hardship or difficulty presented by the strict application of this  title.  Response: The applicant has reduced the extent of the variance request as much as  possible where the majority of the first floor and the entire second floor of the structure  are  dedicated  to  off‐street  parking.    The  proposed  off‐street  parking  ratio  for  the  residential component is 1.556 off‐street spaces per unit which is parallel to many other  transit‐oriented development found in the C‐5 zoning district.  All other components of the  development meet all other codes, ordinances and requirements.   RECOMMENDATION  Recommendation: I recommend approval of the two requests, i) a Major Variation to reduce the  required off‐street parking, under Section 12‐9‐7 of the 1998 City of Des Plaines Zoning Ordinance,  as  amended,  and  (ii)  a  Tentative  Plat  of  Subdivision,  under  Section  13‐2  of  the  Subdivision  Regulations of the City of Des Plaines Municipal Code, to allow for the construction of a seven‐ story, mixed‐use development consisting of the following elements: 212 multi‐family units above  the first floor; approximately 10,100 square feet of ground‐floor commercial retail space; and 409  covered, off‐street parking spaces for the 1.9 acre project site generally located at 1425 Ellinwood  Street with the following conditions:   1) The  development  shall  be  in  substantial  compliance  with  the  architectural  drawings  prepared by KTGY Architects last dated April 16, 2018, the engineering drawings prepared  by Spaceco Inc. last dated April 16, 2018, except as such plans and drawings may be  modified to conform to applicable codes and ordinances.   2) The existing curb along Graceland Avenue will need to be replaced for the length of the  development.   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 31  3) The parking/traffic lanes that are adjacent to the development on Graceland Avenue,  Ellinwood  Street  and  Lee  Street  will  need  to  be  repaved  for  the  length  of  the  development.    4) The entire first floor tenant space shall be mechanically‐prepped to allow for restaurant  use(s).  5) The applicant shall enter into a Redevelopment Agreement with the City of Des Plaines to  ensure  project  security,  timeliness  and  the  assurance  of  completing  all  identified  improvements.  6) The applicant shall enter into a contract with the City of Des Plaines for the sale of  municipal parking lot generally located at 665 Graceland Avenue.  7) The applicant shall enter into a Parking License Agreement with the City of Des Plaines  that assigns the 79 parking spaces as public parking spaces for in perpetuity.  8) The applicant shall record an Operation and Reciprocal Easement Agreement to maintain  t h e  d e v e l o p m e n t  i n  a  C l a s s ‐ A  m a n n e r .   T h e  C i t y  A t t o r n e y  s h al l  review  all  proposed  language prior to recording.  9) The  applicant  shall  be  responsible  for  all  impact  fees  associated  with  the  proposed  development.   Chairman Szabo asked if anyone in the audience is in favor or opposed to this proposal. The  following were sworn in:     Irene Gonzalez      694 Lee (Mexican Restaurant)    Ms. Gonzalez stated:  o She is concerned as a business owner and resident that this development will  generate a lot of traffic. With new construction, it takes a long time now during  rush hour. Due to current construction, business is not good. People avoid areas  with traffic. There will not be any parking for customers during construction (for  2 years). Most customers enter from the rear. Will the outdoor patio have a 7‐ story wall for a view? Chairman Szabo stated that could be worked out with the  developer.  o Parking is an issue; couples have more than 1 car     Wayne Serbin      835 Pearson    Mr. Serbin stated:  o He has seen an increase in traffic on this quiet street  o Patrons may go to other malls for higher‐end stores (Bloomingdales, Nordstrom,  etc.).     Charles Miller      686 Lee Street (owner of Alpine Camera)    Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 32  Mr. Miller advised it has taken him a long time to build his business. Patrons come from  all over. He stated a move could kill his business. Online sales has destroyed and hurt  retail. He noted he has maintained customer loyalty due to his services.    Staff at Via Roma has worked very hard. Mr. Miller noted it would be a detriment to lose  either business.    Mr. Miller noted:  o Traffic is horrendous and will get worse; gridlock at rush hour  o Has there been a parking study with the Post Office? They have 100 customers  daily; there are lines inside  o Most students want to be in Chicago – not the suburbs. Des Plaines is for families.  Young patrons are coming from Chicago.  o There are very few places for people to shop in Des Plaines.  o A retail center may work with ample parking          William Shmuk      1415 Ellinwood (Threshold Martial Arts)    Mr. Shmuk asked/stated:  o When will the annual revenue come? Mr. Taylor stated it’s due to disposable  income. The annual number is $19 million. Historically, people spend 30% of their  income on rent. There needs to be opportunities here to spend in this market.  Mr. Shmuk stated it seems like an unrealistic number.  o Regarding parking, what is the total commercial load for parking? Mr. Taylor  advised – 79 flexible parking feeds 40,000 sq. ft. of empty retail  o Places are being foreclosed  o When tenants are entertaining, parking will be used on the weekend  o Parking garages are not as appealing as street parking in front of a business (due  to crime/safety)  o This must be developed intelligently    Board Member Fowler asked if there would be a charge for public parking. Coordinator  Ainsworth stated the 79 spaces are free; 20 are permit parking and the City intends to  keep these spaces free if they are rebuilt in the new parking deck.     Brenda Murphy     668 Graceland (Board of Trustee member for First United       M e t h o d i s t   C h u r c h )      M s .   M u r p h y   s h a r e d :   o We are busy everyday – not just on Sundays  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 33  o Members use the lot on Graceland (79 spaces); will we be able to perform our  ministry with parking issues?  o They would like access to their own lot      Alessandro Forti    Chef at Via Roma    Mr. Forti noted:  o Lease expires in June, 2019; may move on Northwest Highway  o Concerned about parking cost  o Concerned about traffic  o There is a senior population in Des Plaines  o Train is a benefit but sometimes not – due to traffic     Diane Buttitta      1327 E. Washington    Ms. Buttitta shared:  o She patronizes the local businesses; walks to these establishments  o She is concerned about traffic; will be worse     Arnie Seegers       1707 Campbell    Mr. Seegers stated:  o He is 4th generation living in Des Plaines  o Wants to see organized development  o Have always had a Master Plan that hasn’t been followed; Zoning Map gives  density and use – but not how it’s done  o Developers don’t look at the whole of the community  o There have been variances for parking requests through the years; in time things  change; parking increases. Code Ordinances are a minimum; there are reasons  for that.  o He uses the train and owns two cars; families have four cars. Guests are invited,  and parking is an issue. Giving away parking doesn’t make sense in the long‐term.     o The lot is now owned by the City (for commercial uses). Patrons want to park  close to businesses. Street parking is minimal.   o Driveway  off  of  Lee  Street  will  lose  parking.  Access  points  were  shared.  An  overpass on River Road never came to be (due to cost).   o Would like things to be viewed more broadly  o High‐density developments have always fallen short (of parking spaces)  o He is in favor of development       Brock Merck      651 Graceland    Mr. Merck shared:  Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 34  o His family has operated Starvin’ Artist Supply and Van’s  o He is for this project and for Des Plaines  o It is easy for us to relocate though businesses are resistant  o Looking forward to more people in Des Plaines and more customers     Guillermo Gonzalez    1301 Prairie (owner of Mexican Restaurant)    Mr. Gonzalez noted:  o Previous comments are valid  o In other neighboring towns, stores are on the bottom level  o Des Plaines has too many empty stores; don’t want to see this; like the direction  Des Plaines is going  o This is a good step forward to making Des Plaines a better place     Nanette Fasco       751 Graceland    Ms. Fasco advised:  o She is disabled (with dyslexia and arthritis); her building has all disabled residents   o Concerned about traffic accidents  o We need commerce  o Think about the disabled; we need to be taken care of too     Jill Jacob      1670 Mill Street    Ms. Jacob advised:  o 10 people are here from the First United Methodist Church  o There is a lot of traffic  o Young people live in Chicago and drive to Des Plaines  o Young people spend their money on travel, partying downtown    Chairman Szabo asked if the Board has further questions. There was none.    Coordinator Ainsworth clarified the access off Prairie is owned by U.S. Bank.    Chairman Szabo stated he echoes Board Member Saletnik’s comments about developing the right  way.    A motion was made by Board Member Schell, seconded by Board Member Hofherr, to deny the Major  Variation and Tentative Plat of Subdivision.    Board Member Saletnik stated he cannot vote in favor and asks Petitioner to go back to the drawing board.     AYES:     Bader, Fowler, Hofherr, Saletnik, Schell   Case #18‐024‐CU        1755 S. Wolf – Conditional Use & Variation  Case #18‐021‐CU            88 N. Broadway – Conditional Use  Case #18‐025‐PUD       701 Lee – Amendment/Planned Unit Development  Case #18‐023‐SUB‐V   1425 Ellinwood – Variation & Tentative Plat of Subdivision       April 24, 2018  Page 35  NAYES:    Szabo      ***MOTION CARRIED 5‐1***     Chairman Szabo advised a recommendation for denial would be submitted to City Council.    OLD BUSINESS  There was no Old Business.    ADJOURNMENT  Chairman Szabo adjourned the meeting at 10:07 p.m. On a voice vote, the motion carried unanimously.    Sincerely,     Gale Cerabona, Recording Secretary  cc:  City Officials, Aldermen, Zoning Board of Appeals, Petitioners